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房企海外发债的动作越来越大
2020-01-23 14:22
来源:未知
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在国内房企纷纷为2013年市场目标规划而展开布局的同时,外资房企也启动了中国市场拓展战略的升级步伐。1月11日,新加坡嘉德置地宣布公司中文名称正式更名为凯德集团,凯德集团总裁兼首席执行官林明彦宣布凯德集团将重组组织架构,通过精简布局以明确其专注于核心市场的策略并提速自身发展潜力,也显示出凯德对在华市场前景充满信心。

为了支撑房企新一年的“雄心壮志”,充足的现金流就是最好的保障,特别是从去年最后一个季度开始,抢地潮的重现再度考验企业的资金实力。记者发现,仅今年1月以来,各大房企就通过各种手段圈钱,其中海外发债更是此起彼伏。

大房企的积极也引来了各地开发商的跟风。记者近日了解到,广州本地的开发商目前仍然未对新一年的计划有正式的表态,然而在北京、重庆等地房企大幅上调销售目标已经成为新一年的流行风气。重庆的金科地产今年的目标计划就达到115亿元,较去年的86亿元上涨幅度达到33.7%。而中海地产重庆公司上调幅度也预计达到40%-50%。保利地产重庆公司预计也达到20%-30%。而北京的房企预期则将更高。据报道,北京珠江地产有关人士透露,2013年该区域公司的目标将是50亿元,这相比于去年刚超30亿元的销售目标而言,增长的幅度超过六成。而当地的金力集团,销售目标的增幅更是定在了一倍多。有业内人士告诉记者,今年房企在制定销售目标上的积极态度与去年的保守形成了鲜明的对比,“预计今年各大开发商总部都会定下比较高的增长目标,包括广州在内的区域销售压力肯定也会增加。”

随着去年业绩的不断公布以及新年伊始成交持续走旺,房企在今年面临的压力显然比2012年要宽松不少。仅在1月份就有房企大幅调高2013年的销售目标,与去年保守的态度大相径庭。而与此同时,为了应对可能出现的新一轮激烈竞争,融资市场也再度变得热闹起来。在刚过去的不到半个月时间里,房企海外发债的动作越来越大。2013年的良好开局使得不少大型开发商对于新一年市场又变得雄心勃勃起来。

更为重要的是,在去年开局如此艰难的市场当中,房企仍然取得的不俗销售业绩,也成为新一年“提标”的重要信心支撑。据北京中原地产市场研究部的统计数据,截至1月14日已发布2012年业绩公告的房企中,仅其中的25家标杆上市房企的销售额总计就超过9664亿元。其中万科、保利、中海以及恒大四家房企的总销售额占到了4248.5亿元。万科地产仍然是以1412.3亿元的全年销售金额独领风骚,而绿城的1078亿元以及保利的1017.39亿元也使得他们紧跟万科的脚步进入了千亿俱乐部。

“从2012年的销售业绩和明年的市场形势看,应该说没有一个大房企会不上调目标,没听到一个企业会降低目标的。”对于房企积极举动业内已早有预料。从去年底开始,房企的各种表态都预示着对新一年的向往。富力地产董事长李思廉就曾直言不讳地说,“在目前情况下,我看不到房价大跌的可能性,我觉得很奇怪,每年都会有一些专家说房价预计下降30%-50%,这样的言论是很不负责任的。”

记者发现,在2012年年初的时候,恒大地产将全年销售目标定在了800亿元,增长预期达到了14.3%。这在当时悲观的市场环境当中引起了一片哗然。而今年的千亿任务比去年的800亿元上涨幅度更是达到了25%。

之后,凯德商用旗下以凯德广场、凯德mall为主要命名的一站式购物中心也迅速崛起,目前在36个城市拥有并管理59个购物中心。在国际化经贸往来日益频繁的大背景下,作为全球最大的服务公寓运营商——雅诗阁也定下了在全国重点城市拥有12000套单元的布局。据悉,目前在凯德集团总资产中,中国占比高达近40%。截至2012年尾,凯德集团在中国的42个城市运营着120余个项目,管理资产超过2000亿元人民币。而根据林明彦的判断,未来5年内,中国市场为集团资产的贡献占比将进一步提升至近45%。

1997年当凯德借由新加坡美树馆、上海新加坡两个住宅项目,将新加坡“花园城市”概念第一次植根上海,引领了整个行业对“设计风”的追寻和探讨,时至今日也成为国内住宅设计的主流风格之一。千禧年后,商贸往来和消费品市场增速发展,凯德借此契机将“城中之城”概念带入中国,以上海为起点发展城市综合体旗舰品牌“来福士”。

“销售目标的调整,是基于对受新型城镇化政策影响下的未来中国楼市发展趋势的判断,以及契合刚需的民生产品定位、随行就市的销售策略。”恒大地产敢于在2013年大幅上调销售目标,最关键的信心就来源于对新一年市场的看好。恒大主席许家印对去年的销售目标制定就曾表示,2012年订立目标没超过2011年全年合约销售额803.9亿元,考虑到外围经济不确定因素较多。而在今年,从开年第一天就被热炒的城镇化投资潮为企业的雄心打下了强心针。恒大在近日公布的2013年业绩展望公告中,就称将销售目标大幅提高就是基于新型城镇化政策影响下未来中国楼市发展趋势的判断。按照国家发改委的规划报告,城镇化未来10年将拉动4万亿元的投资。而建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮也认为,在新型城镇化大趋势带动下,未来五年中国房地产需求增长将是全球最快的市场之一。

早在1994年,作为凯德集团前身的百腾置地和发展置地就已进入中国市场。2000年合并之后,以全资子公司凯德置地在华开展业务。在几乎所有人都认定房地产“不能出口”之时,林明彦被委以重任,出任中国总裁,并一待就是九年。今天,中国已经成为众多新加坡、亚洲甚至欧美房地产企业公认最有潜力的市场。

与去年应对资金链紧张而发债相比,今年的融资被认为是积极的举动。其中最明显的就是在2011年以及2012年,房企发债的利率一度非常高,曾被称为是“玩命圈钱”。而今年房企在海外发行的债券在利率上下降幅度十分明显,而且目的性更强。

据悉,凯德集团将精简为四个主要的业务单位——凯德新加坡、凯德中国、凯德商用和雅诗阁。精简后,聚焦在两大核心市场——新加坡和中国,集团的开发及房地产金融业务将以属地原则进行统一管理,在购物中心和服务公寓领域具有核心专业技能的凯德商用和雅诗阁将继续以专业归属实行跨国管理。架构重组后,集团也对重大人事任命做出了调整。在此次的战略发布里,林明彦还明确了凯德集团将以综合体为主要发展方向。

1月14日,恒大集团成为首个正式发布2013年业绩展望的房企。而其中全年销售目标的定位令不少业内人士为之侧目。据报告显示,今年恒大集团调整了全年合约销售目标,总额定在了1000亿元人民币。这也是今年首家定下了突破“千亿”目标的大型房企。

恒大是首家公布年度目标的房企,但事实上,早在去年底就已经有声音传出基本所有的大房企都会在今年大幅上涨销售目标。而恒大的25%并非是最大的调速幅度。曾经有报道称,接近碧桂园的人士透露,碧桂园有可能是今年上调销售目标最激进的企业之一,今年的合同销售额的预定增长率甚至远远超过30%。此外,中海、保利、万科近日都纷纷被传出将一改去年保守的作风,大幅调高2013年的合同销售目标,其中对幅度最保守的估计也达到了20%。

据不完全统计,今年以来,包括雅居乐地产、佳兆业、碧桂园、合生创展、世茂房地产在内起码有5家房企进行海外发债,融资总金额高达30.5亿美元,折合人民币189亿元。

年初房企在债券市场上的活跃显然与前两年不同。有分析人士认为,利率低、时间长,房企的此轮发债明显不是被迫而是主动进行的融资,融资成本低而且更为理性。据了解,在度过2012年第三季度兑付高峰后,房地产信托将在2013年迎来更大兑付压力,有机构预测,今年房地产信托兑付规模或达2800亿元。房企今年新一轮发债潮融资,显示大部分是为了赎回即将到期的旧债以减少今年还债的压力腾出更多的现金流。而市场的走好也为房企创造了更好的低息发债机会,佳兆业此次发行的2023年到期债券共获99亿美元认购,超额19倍。

业绩的良好无疑是房企敢于大幅上调目标的重要因素。2012年恒大全年的销售金额达到了923.2亿元。“去年年初市场不好,恒大都将增长目标定到了14.3%,而且超额完成了,今年定在1000亿其实也不过分。”

对于已经提前布局国内三线城市的大型房企而言,尽管在大环境下同样是处于与去年基本相同的调控当中,但城镇化无疑是一个新的突破方向。在去年的销售额当中,恒大地产就有超过98%的份额是受惠于非一线城市项目,其中更以三线城市占大多数。同样的情况也出现在万科、保利、中海等大型房企当中。

1月3日,佳兆业成为今年国内房企首个海外发债的企业,发行的至2020年到期的5亿美元优先票据年利率为10.25%。随后,1月4日碧桂园发行了于2023年到期的7.5亿美元优先票据,利息率仅为7.5%。而雅居乐1月13日发行的7亿美元,年利率也只有8.25%。世茂房地产7年期8亿美元债券票面利率则更低,只有6.625%。

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